(兰征字〔2016〕93号)

各区（县）征收办：

为规范兰州市国有土地上房屋征收与补偿工作，保障房屋征收工作依法、有序进行，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《甘肃省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干规定》、《兰州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》、《兰州市国有土地上房屋征收与补偿工作程序》及《兰州市国有土地上房屋征收与补偿信息公开工作实施细则》，结合我市工作实际，制定本指引。现予印发，请认真贯彻执行。

附件：《兰州市国有土地上房屋征收与补偿操作指引》

                                                                               兰州市房屋征收管理办公室

                                                                                      2016年12月20日

兰州市国有土地上房屋征收与补偿操作指引（试行）

为规范兰州市国有土地上房屋征收与补偿工作，保障房屋征收工作依法、有序进行，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《甘肃省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干规定》、《兰州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》、《兰州市国有土地上房屋征收与补偿工作程序》及《兰州市国有土地上房屋征收与补偿信息公开工作实施细则》，结合我市工作实际，制定本指引。

一、未经登记建筑的调查、认定和处理

1、未经登记建筑是指未依法取得房屋所有权证的房屋，简称无证房屋。

2、区（县）政府在对拟征收房屋进行调查登记时，应组织房管、规划、土地、城管、建设、辖区街道等部门在遵循依法合理、尊重历史、实事求是、程序正当的原则上对无证房屋进行调查、认定和处理。

3、无证房屋调查登记的结果应在征收范围内予以公布。被征收人对公布的调查登记结果有异议的，区（县）房屋征收部门应当进行核实。

4、无证房屋的建成时间根据规划法律文书、行政处罚文书、辖区街道证明、房屋申报手续、历史测绘资料、房屋建造材料购买票据以及相关政策文件等综合考虑后认定。

5、房屋所有权证证载用途不详，房屋产权登记档案无法核实的，由房屋所有权人提出申请，并出具城建原始档案资料，经区（县）房屋征收部门审核予以认定；原始档案资料仍不能证明房屋用途的，由区（县）政府组织相关部门结合房屋实际用途予以认定。

6、1989年以前由单位修建的房屋，部分办理了房屋所有权证，部分未办证，对未办证的房屋由单位做出书面说明后参照有证房对待。

7、具备下列情形之一的无证房屋，按房屋建筑面积的95%给予补偿：

（1）有房屋产权申报手续；

（2）有落实私房政策文件；

（3）取得建设工程规划许可证，且按许可内容实施建设；

（4）有土地使用证或土地租赁证。

8、对没有土地使用手续和房屋修建手续的自建无证房屋，修建年代较长，有户籍的，按房屋建筑面积的80%给予补偿。此类房屋实际用于营业的，按住宅房屋给予补偿，另按非住宅临时安置费标准给予12月的一次性经营补助。

9、房屋征收公告发布时，正在申报产权登记手续并在签约期限内取得房屋所有权证的房屋，由房屋所有权人提出申请，出具办证期间证明材料，经区（县）房屋征收部门审核后，按有证房屋予以补偿。

10、原房屋拥有房屋所有权证，拆除改建后未经规划、房管等部门登记认定，改建后的房屋面积与原证载面积相等部分，认定为合法建筑，给以补偿；超面积部分的房屋，由区（县）政府组织、认定和处理。

二、社会稳定风险评估         

1、作出房屋征收决定前，由区（县）政府指定的部门组织社会稳定风险评估，或者由房屋征收部门根据项目情况，委托律师事务所、房地产价格评估公司或房屋征收咨询服务机构等第三方机构，开展社会稳定风险评估工作，拟定社会稳定风险评估报告。

房屋征收部门委托风险评估时，应当签订委托合同，并支付相应费用。

2、社会稳定风险评估报告应当包括以下内容：

（1）房屋征收项目及征收补偿方案的基本情况；

（2）收集、听取相关方对房屋征收补偿政策、房屋征收补偿方案的意见情况；

（3）对实施房屋征收与补偿工作的合法性、合理性、可行性、稳定性以及可控性等方面进行分析评估研判；

（4）评估结论应作出高风险、中风险和低风险的预警评价，提出不可实施、暂缓实施和可实施的建议。

3、区（县）政府应当组织维稳、公安、信访、房屋征收等相关部门及项目所在地的街道办事处对社会稳定风险评估报告进行审核。

4、经评估审核认定实施房屋征收社会稳定风险较小的，可以实施房屋征收；存在重大社会稳定风险的，不得实施房屋征收。

5、房屋征收过程中出现社会不稳定因素的，区（县）政府应当组织维稳、信访、房屋征收等相关部门及项目所在地的街道办事处做好宣传解释工作，采取措施化解矛盾。

6、社会稳定风险评估报告应当及时向市房屋征收部门进行备案。

三、房屋征收补偿方案       

1、房屋征收部门应当依据国务院、甘肃省及兰州市国有土地上房屋征收相关法规政策，结合前期调查登记情况和分类预评估结果，拟定征收补偿方案。

2、区（县）政府应当组织房屋征收、土地、规划、房管、建设、法制等相关部门和项目辖区街道对征收补偿方案进行论证。 

3、为保障近郊四区征收补偿工作协调统一，论证后的征收补偿方案7日内必须上报市房屋征收部门审核。

4、区（县）政府应当将经过审核的征收补偿方案在房屋征收范围内予以公布，征求被征收人意见。征求意见期间，房屋征收部门应当在现场发布《房屋征收补偿方案征求意见告知书》及《征求意见表》，告知书应注明《征求意见表》的反馈单位、时间、地点、联系方式等。征求意见期限不得少于30日。

5、被征收人应当于征求意见期限内向反馈单位提交经本人签字的《征求意见表》。

6、房屋征收部门或房屋征收实施单位应当对反馈意见进行归纳、整理，并组织对征收补偿方案进行修改，区（县）政府应将征求意见情况和根据意见修改方案情况，在房屋征收范围内予以公布。

7、旧城区改建（棚户区改造）项目，征收范围内70%以上被征收人认为征收补偿方案不符合征收与补偿规定的，区（县）政府应当组织召开听证会，根据听证会情况修改方案，并在房屋征收范围内予以公布。

四、征收补偿费用和征收工作经费

1、作出房屋征收决定前，房屋征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。房屋征收补偿费用包括货币补偿资金和产权调换房屋市场价值的总和。

2、补偿费用足额到位是指房屋征收部门所支配的货币补偿资金和产权调换房屋市场价值总和不低于房屋征收补偿资金测算总费用。货币补偿资金应提交银行出具的用于房屋征收的资金证明或者授信证明，产权调换房屋市场价值由承担预评估工作的房地产评估机构出具意见。

3、补偿费用专户存储是指房屋征收补偿资金存储在房屋征收部门或者项目单位在银行开设的项目资金专户，资金专款专用。

项目单位在银行开设房屋征收项目专户的，房屋征收部门应与银行、项目单位签订账户资金监管协议。

4、工作经费是指在房屋征收过程中因工作需要所产生的调查登记、预评估、论证、听证、社会稳定风险评估、鉴定、公告、公证、执行以及向社会第三方机构购买服务等方面的费用。

工作经费按房屋征收补偿费用的1—3%提取，提取比例根据项目规模大小和工作难易程度确定，原则上规模大、难度小的提取比例低；规模小、难度大的提取比例高。工作经费从项目中列支，最终据实结算。

征收工作人员误餐、交通、节假日加班补助费用从工作经费中支出，并按国家有关规定的标准执行。

五、房屋征收决定及公告

1、房屋征收部门报请区（县）政府作出房屋征收决定时，应当提交下列资料：

（1）经市政府批准的年度房屋征收计划；

（2）房屋征收范围及被征收房屋基本情况；

（3）房屋征收补偿方案；

（4）房屋征收补偿资金足额到位的证明材料；

（5）落实产权调换房屋房源的证明材料；

（6）社会稳定风险评估报告；

（7）房屋征收部门与征收实施单位签订的委托合同。

2、区（县）政府作出房屋征收决定后，应当5日内在本地报刊、政府网站刊登房屋征收决定公告，并在房屋征收范围内进行张贴，制作影像资料保存。公告应当载明征收范围、征收实施单位、征收补偿方式、过渡方式、过渡期限、签约期限和行政复议、行政诉讼权利等事项。

3、房屋征收决定公告应当附征收补偿方案和征收范围图。

4、房屋征收公告、房屋征收补偿方案应加盖作出房屋征收决定的政府印章。

5、征收决定和公告应在发布后7日内向市房屋征收管理部门进行备案。

六、房屋征收补偿实施

1、房屋征收部门应在房屋征收范围就近设立现场办公室，办公室显著位置应设置公告栏，主要公开以下事项：

（1）政策法规类：包括国家、省、市的房屋征收政策法规。

（2）现场操作类：包括现场工作流程、征收实施单位、现场工作人员姓名、联系方式、职责、咨询及举报方式等。

（3）征收补偿类：包括征收决定公告、征收范围图、补偿方案、补偿决定公告、摸底调查结果、分户评估结果、安置房屋平面图、安置房屋评估结果、安置地点等情况。

2、房屋征收部门应在房屋征收决定公告之日，在征收现场发布选定房屋征收评估机构的公告，公告应载明选定意见的提交形式和生效条件，并附公开报名的评估机构名单和评估机构简介。

房屋征收评估机构选定后，房屋征收部门应在2个工作日内，将选定结果在征收范围内予以公布。公布内容应当包括评估机构名称、资质等级、办公地址和联系电话等。

3、房屋征收部门应当将分户评估结果在征收范围内向被征收人公示5日。公示期间，房屋征收评估机构应当安排注册房地产估价师对分户评估结果进行现场解释说明。公示期满后，房屋征收部门组织将分户评估报告转交被征收人，书面告知对评估结果异议的处理程序，送达回执必须存档。

无法转交的，由所在街道出具证明，通过现场张贴公告方式进行公示，公示期为5日，公示期满视为转交。

七、房屋征收补偿决定

1、房屋征收部门报请区（县）政府作出补偿决定的，应提交以下资料：

（1）申请政府作出补偿决定的报告；

（2）被征收房屋及权利人的基本情况；

（3）被征收房屋评估资料；

（4）被征收房屋的补偿方案；

（5）不少于三次的最新协商谈话笔录，笔录应由当事人签名，当事人拒绝签名的，应在笔录中记载，并由现场见证人签字证明。

（6）相关的其他资料

2、区（县）政府收到房屋征收部门的申请后，应当进行审查，核准受理的，应当书面通知被征收人。

3、区（县）政府应当自受理之日起10日内作出补偿决定。

4、房屋征收补偿决定应当包括以下内容：

（1）房屋征收部门、被征收人的姓名或名称等基本情况；

（2）被征收房屋基本情况；

（3）争议的事实、理由；

（4）认定的事实、理由；

（5）具体补偿方案；

（6）补偿决定的法律、法规依据；

（7）被征收人行政复议、行政诉讼的权利及期限；

（8）作出补偿决定的日期。

补偿决定应当加盖政府公章。

补偿决定规定的搬迁期限不得少于15日。

5、作出补偿决定时，被征收人已明确选择补偿方式的，应当按照其选择的补偿方式作出补偿决定：被征收人未明确选择补偿方式的，应当提供货币补偿和产权调换两种方式。

6、区（县）政府作出补偿决定后，应当自作出补偿决定之日起5日内在房屋征收范围内予以公告。

7、补偿决定应当直接送达被征收人，被征收人拒绝签收的，可以留置送达或者公证送达，采取上述方式无法送达的，可以公告送达。

公告送达的，应当在本地报刊或作出房屋征收决定的政府网站进行公告，自公告之日起满60日视为送达。公告送达，应当在卷宗中记载原因和经过。

被征收房屋所有权人不明确的，补偿决定采取公告方式送达。

8、被征收人拒绝领取货币补偿款或者拒绝接收产权调换房屋的，由房屋征收部门对货币补偿款专户存储，对产权调换房屋予以保管。

八、房屋征收强制执行

1、被征收人在法定期限内既不申请行政复议，又不提起行政诉讼，在补偿决定规定期限内也不搬迁的，由作出房屋征收决定的区（县）政府依法向房屋所在地基层人民法院申请强制执行。

2、被征收人对补偿决定不服申请行政复议或者提起行政诉讼的，不停止征收补偿决定的执行。在诉讼过程中，对不及时执行搬迁可能会给国家利益、公共利益或者他人合法权益造成不可弥补的损失的，可以向人民法院申请先予执行。

3、申请人民法院强制执行前，区（县）政府应当依法催告被征收人履行搬迁义务。催告应当以书面形式作出，并载明下列事项：

（1）履行义务的期限；

（2）履行义务的方式；

（3）被征收人依法享有的陈述权和申辩权。

被征收人收到催告书后有权进行陈述和申辩。区（县）政府应当充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行记录、复核。若成立的，应当采纳。

4、催告书送达10日后，被征收人仍未履行搬迁义务的，由作出房屋征收决定的区（县）政府向人民法院申请强制执行。申请强制执行应当提交以下资料：

（1）强制执行申请书；

①被执行人的姓名或者名称、住址及强制执行相关的财产状况等情况；

②申请被强制执行的房屋状况；

③政府负责人签名，加盖政府印章，并注明日期。

（2）房屋征收决定；

（3）房屋补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件；

（4）补偿决定送达凭证、催告情况及被申请人、直接利害关系人意见；

（5）社会稳定风险评估；

（6）被征收房屋的评估报告；

（7）采取货币补偿方式的提交补偿款金额和专户存储帐号；采用产权调换方式的提交产权调换房屋及临时安置房屋地址、面积等材料；

（8）法律、法规规定应当提交的其他材料。

本指引适用于我市近郊四区（城关区、七里河区、西固区、安宁区），远郊县区（永登县、榆中县、皋兰县、红古区）参照执行。