审理法院：兰州市城关区人民法院

案　　号：（2016）甘0102民初5296号

案　　由：物业服务合同纠纷

裁判日期：2016年11月14日

兰州市城关区人民法院

民事判决书

（2016）甘0102民初5296号

原告:兰州天达物业管理有限公司（以下简称天达公司），地址：甘肃省兰州市城关区武都路157号。

法定代表人:陈新豪，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：袁中国，系甘肃经邦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张向林，系甘肃经邦律师事务所律师。

被告:程传庆，男，汉族，住甘肃省兰州市城关区。

原告兰州天达公司诉被告程传庆物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张向林及被告程传庆到庭参加诉讼.本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2013年7月1日至2016年6月30日期间拖欠的物业费、亮化费合计5451.84元；2、依法判令被告赔偿原告损失397.46元；3判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：原告公司系兰州市城关区雁滩家园小区的物业服务和管理单位，被告于2010年10月29日入住该小区14栋2104室。然而，自2013年7月1日以来，被告以各种理由拖延支付拖欠物业费、亮化费。期间，原告无数次向被告催收，但被告始终不予支付。被告长期拖欠相关费用的行为明显违反法律，构成违约。

被告辩称，原告要求被告支付2013年7月1日至2016年6月30日物业费等5451.84元无事实和法律依据，双方之间根本无物业服务合同，故就不存在物业服务关系。据被告所知2016年前的物业服务为兰州居正物业公司，原告为2016年新进入本小区服务，未征得业主同意，也未履行合法的手续，属单方行为。且当时入住时，居正物业公司承诺免三年物业费，并承诺办理房屋所有权证，但至今未办理，小区内停满了车，尘土飞扬，没有活动场所，收取每平方米1.5元的物业费不合理。2016年6月20日，被告等7位雁滩家园小区业主与原告在雁北路街道办、物管办及雁滩路社区的调解下，达成如下协议：业主于2016年1月起全额缴纳物业费，电费由0.56元降至0.51元，2016年以前欠居正公司物业费，搁置争议以后解决，天达公司不在限电限水。根据物权法第76条及有关规定和物业管理条例有关规定，原告请求被告支付物业费的诉讼请求无业主与物业签订的服务合同，也无依据的法律规定支持，请求法庭驳回原告起诉。

本院经审理认定事实如下：兰州居正物业管理有限公司系兰州市城关区雁滩家园小区的物业服务和管理单位，被告于2010年10月29日入住该小区14栋2104室（住房面积99.21平方米），兰州居正物业管理有限公司为被告提供物业服务。另查明，兰州居正物业管理有限公司于2015年10月21日经兰州市工商行政管理局专业市场管理分局批准，更名为兰州天达物业管理有限公司。

审理中，原告表示向被告提供了物业服务，坚持要求被告交清2013年7月1日至2016年6月30日期间拖欠的物业费、亮化费合计5451.84元及承担损失397.46元；被告认为2016年前的物业服务为居正公司，原告为2016年新进入本小区服务，未征得业主同意，也未履行合法的手续，属单方行为，双方之间根本无物业服务合同，故就不存在物业服务关系，且2016年6月20日被告等7位雁滩家园小区业主与原告在雁北路街道办、物管办及雁滩路社区的调解下，达成“业主于2016年1月起全额缴纳物业费，电费由0.56元降至0.51元，2016年以前欠居正公司物业费，搁置争议以后解决，天达公司不在限电限水”的协议，协议中“2016年以前欠居正公司物业费，搁置争议以后解决”的内容事实上就是不再缴纳2016年1月以前的物业费，根据协议，被告已于2016年7月13日向原告缴纳2016年1-6月物业费929元。原告则认为公司名称由兰州居正物业管理有限公司更名为兰州天达物业管理有限公司，只是名称的变更，并未有实质性的变化，双方虽未签订物业服务合同，但原告已向被告等雁滩家园小区业主提供了物业服务，被告接受了原告的物业服务，也向原告缴纳了2016年1-6月物业费及楼道亮化费929元，故双方存在合法的物业服务关系，且原告和被告并未签字认可被告所述2016年6月20日被告等7位雁滩家园小区业主与原告在雁北路街道办、物管办及雁滩路社区主持下的达成调解协议，原告并没有表示放弃和免除2016年以前的物业费及楼道亮化费。

本院认为，原告兰州天达物业管理有限公司系兰州居正物业管理有限公司变更名称而来，原告天达公司与被告程传庆虽未签订物业服务协议，但双方之间构成事实上的物业服务合同关系。原告为被告提供了物业服务，被告理应按物价部门规定的收费标准向原告交纳物业管理费、楼道亮化费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。在庭审中，被告提供的2016年6月20日被告等7位雁滩家园小区业主与原告在雁北路街道办、物管办及雁滩路社区的达成调解协议的证据，不能证明原告免除被告2013年7月1日至2015年12月31日期间物业费的主张，故对被告辩称理由，本院不予认定。

综上所述，被告程传庆拖欠原告物业费及楼道亮化费，已属违约，故对原告要求被告交清2013年7月1日至2016年6月30日期间所欠物业管理费及楼道亮化费5451.84元的诉讼请求，应扣除被告已缴纳给原告的2016年1-6月物业费及楼道亮化费929元，其余物业费4464.45元及楼道亮化费45元共计4509.45，本院予以支持。关于原告诉请被告赔偿损失397.46元的请求，因原、被告未有约定，故本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告程传庆于判决书生效之日起30日内支付原告兰州天达物业管理有限公司2013年7月1日至2015年12月31日（共计30个月）物业管理费4464.45元、楼道亮化费45元，合计4509.45元；

二、驳回原告兰州天达物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由原告兰州天达物业管理有限公司负担6元，被告程传庆负担19元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费25元，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。

审判员　卢　凯

二〇一六年十一月十四日

书记员　李丽丽